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多伦多公寓市场（Condo Market）目前面临的极度困境，卖家为了抛售房产而采取的极端措施。

1. 核心现象：巨额“现金返还”（Cash Back）

  • 极端激励措施： 由于市场极其低迷，一些急于出手的卖家（尤其是楼花买家和投资者）正在向买家提供巨额的现金激励。
  • 金额惊人： 报道中提到的最高金额甚至达到了 50万加元。这意味着卖家愿意在成交时直接给买家一笔钱，或者在价格上通过这种方式变相降价，只求有人接盘。

2. 发生原因：市场崩盘与交割危机

文章指出这种现象背后的几个主要驱动因素：

  • 楼花交割危机（Closing Crisis）： 许多买家在几年前市场高峰期购买了楼花（Pre-construction），现在楼盘建好了需要交割（Closing），但银行的评估价远低于当初的购买价。
    • 例子： 当初100万买的，现在银行只估值70万。买家需要额外填补这30万的差价才能拿到贷款。
  • 无法通过贷款压力测试： 利率高企加上估值不足，导致很多买家根本贷不到款。
  • 投资者资金链断裂： 对于投资客来说，现在的租金无法覆盖高昂的房贷利息和管理费（负现金流严重），持有成本过高。

3. 具体操作方式

  • 这种“Cash Back”通常表现为**“交割时的抵扣额”**（Credit on Closing）。
  • 比如：一个原本售价100万的公寓，卖家可能会说“如果你愿意按原价接手合同，我会在交割时给你20万现金”。这通常发生在**楼花转让（Assignment Sales）**市场，原买家宁愿亏损几十万现金离场，也不愿违约面临更大的法律诉讼风险。

4. 市场大背景

  • 库存积压： 多伦多公寓市场库存量处于历史高位，特别是原本针对投资客的小户型公寓（Micro-condos）极难出售。
  • 价格下跌： 尽管卖家在账面上试图维持价格，但通过这种“私下返现”的方式，实际成交价格已经大幅缩水。

简而言之： 这揭示了多伦多公寓市场目前“买方市场”的极端形态。卖家（特别是之前的楼花投机者）正处于极度恐慌中，为了避免违约破产，宁愿直接倒贴几十万现金来“求”买家接手。

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